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只要一紙契約! 不怕惡房東來敲門!用 4 招反製惡房東..... 觀看數:4301 人
如果出租物件獲得雙方合意,一切都好談;
但若為了房屋修繕、租金及契約問題有異見,
不免傷了和氣。
怎麼找到速配的好房東?
律師謝嶽龍認為還是要仔細打聽、訂好契約,
才能減少許多無謂的糾紛。
確認房東真有其人,租約才有效
Q:和房東簽約的重點
房客往往是先決定租屋地點,
才會在適當預算範圍內尋找理想的房子;
但該怎麼和房東簽出一紙能夠保障房客權益的契約,
裡頭可是存有不少學問。
謝嶽龍表示,為了保障房客、房東彼此間的權益,
雙方最好把可能出現爭議的事項,
明白寫在契約裡,
用白紙黑字作為規範雙方的界線。
謝嶽龍表示,簽約之前,
房客可以先要求查驗房屋所有權狀,
確認是與貨真價實的房東簽約,
如此也能確定所簽的租賃契約具有法律效力,
不致誤與二房東簽約喪失應有權益。
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但在《個資法》保護下,
第二類土地登記謄本自今年2 月2 日起,
將不公開所有權人的完整姓名資料,
也增加歹徒藉此詐騙的機會,民眾不可不察。
他解釋,法諺有雲:
「任何人不能將大於其所有的權利讓與他人」,
租賃房屋的權利義務都僅及於房東與第一手的房客,
向二房東租屋的房客不受契約保障,
與原始房東之間也不存在租賃關係,
無法對房屋所有權人提出任何主張。
甚至正牌房東也可主張違約,
對實際居住的房客提出遷讓房屋訴訟。
如果承租的房屋遭到法拍,
是否會影響到租屋者的權益?
房客會不會被掃地出門?
對此謝嶽龍表示,房屋產權雖可能移轉,
但基於「買賣不破租賃」原則,
買受人必須承受原來的所有權人與房客之間的租賃契約,
不可逕自要求房客遷讓房屋;
房客若已預繳租金,則無須再給付租金給新房東,
相關的押租金、房租問題,
由法拍屋新舊所有權人協調,與房客無關。
謝嶽龍認為,對房客而言,「二年一簽」
可以省去年年都可能面臨搬家問題的麻煩,
對房客來說相對較為有利;
另像提前終止契約,
也可以和房東協商訂出免扣押金條款,
才不會落得住得不舒服、想提早搬家
卻又得破費的狀況。
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謝嶽龍認為,一分錢一分貨,
房客想找個兼具便利性、設備好的房子,
卻又想享受低廉租金,就像魚與熊掌一般難以兼得,
殺價空間有限。
他建議,民眾還是得先評估經濟狀況及需求,
再來擇屋而棲。
加註「無瑕疵條款」,保障解約權利
Q:碰到凶宅、嫌惡設施該怎麼辦?
在租屋之前,
謝嶽龍建議民眾應該有避免承租頂樓加蓋、
地下室、鐵皮屋的概念,
才不致在遭遇突發狀況時逃生無門。
至於租屋處周邊有宮廟、變電所等嫌惡設施,
由於這些外在因素都不是房東所造成的,
且房客在承租房屋之前也應做功課,
這些外在的嫌惡設施不致造成契約無效。
如果房客入住後,
因為個人體質而有住得不舒服、鬼壓床等情形,
能否據此要求解約?
謝嶽龍說明,房客如果主張住得不舒服,
必須確實舉證才能進而討論是否減低租金、
終止租賃契約,但一般很難提出明確證據,
要藉此推翻租約,難度不小。
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但為確保承租的房屋確非凶宅,
或是海砂屋、輻射屋等可能危及安全的房屋,
房客可以要求在租賃契約中加註
「房屋本身不存在瑕疵」或
「保證非海砂屋、輻射屋、凶宅」
的解約條款,一旦發現有這幾樣狀況,
即可據此解約。
含傢具租屋,契約註明項目數量
Q:房屋修繕該怎麼辦?
房客入住一段時間後,
承租的房屋難免會出現漏水及相關設備損壞等問題,
修繕責任及費用該如何分擔?
謝嶽龍指出,出租房屋可概分為主要設備
(水管、電力設施)及附屬設備
(電視、冰箱等)兩大類,
電視、冰箱等附屬設備,
若是在正常使用下自然損耗,
也是由房東負責修繕。
但若是像港女租霸惡意破壞,當然要由損壞者負責。
一般說來,個人承租的小套房,
大都會要求房東提供電視、冰箱等設備;
以家庭承租的房子,
大都喜好自行購買傢具及相關電器用品。
兩種租屋類型也在租金價格上出現差異,
為了避免爭議,謝嶽龍建議,
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除了房屋的設備問題,部分小家庭租屋,
往往為了小孩就學的學籍問題,
希望能入籍在租屋地報戶口,
但此舉又將使房東須多繳納二代健保補充保費、
所得稅,增加額外負擔。
由於羊毛出在羊身上,
這些費用往往也都會轉嫁在房租上。